临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定

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湖北省荆州市人民政府


《荆州市物业管理办法》（荆州市人民政府令第88号）




《荆州市物业管理办法》已经2011年4月19日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年7月1日起施行。

市长 李建明

二○一一年五月二十五日



荆州市物业管理办法


第一章总则

第一条 为规范物业管理服务,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律和法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

第三条 本办法所称物业,是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指物业服务企业接受业主委托,依照合同约定对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境、公共秩序等提供相应管理服务的活动。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理。原有的住宅区,应创造条件逐步实行物业管理。

第五条 荆州市房产行政主管部门负责组织本办法的实施。各县市房产行政主管部门依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

公安、工商、物价、环保、住建、规划、电力、电信、邮政、计生等有关部门,依照法定职责和本办法的规定,负责相关管理工作。

各县(市)区人民政府、市开发区、街道办事处、乡(镇)人民政府和物业管理行业协会协助有关行政主管部门对物业管理市场进行监督、管理。

第六条 荆州市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业内经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展。

第二章 前期物业管理

第七条 同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位,应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律实行公开招投标,投标人不得少于3个;住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县(市)经县(市)房产行政主管部门批准,可以采取邀请招标的方式,向5个以上物业服务企业发出投标邀请书,选聘具有相应资质的物业服务企业。

政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。

第八条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第九条 规划、设计新建物业时,必须统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,并按开发建设总建筑面积比例确定物业管理服务用房。

(一)建筑规模在5万平方米以下的,应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业管理服务用房;建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业管理服务用房。

(二)多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的,应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。

(三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。

(四)住宅小区的物业管理服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。

第十条 规划行政主管部门应当按照本规定规划物业管理服务用房,在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积,并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。

第十一条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房:

(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或者涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能;

(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的,应当在物业管理服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

第十二条 房产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用房和各项共用设施,物业区域内的供水、供电实行一户一表。

建设单位应当在房产行政主管部门组织监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内,办理有关手续,将建成的物业管理服务用房和自行车棚等,向物业服务企业无偿提供,同时将区内配套设备、绿化等办理移交事宜。

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当在房产行政主管部门办理前期物业管理手续,并提交物业管理服务用房设置的室号、面积等相关资料。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理服务用房室号、面积、物业服务企业,并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同,要附在房屋销售合同之后。

第十三条 物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业服务企业使用、维修、养护,任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。

物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等,移交业主大会,归全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房产登记机构在房产登记册上予以记载,但不颁发房屋产权证书。

第十四条 建设单位应当在新建物业规划设计完成后,开始施工前1个月内通过招标选聘前期物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

第十五条 新建物业预售后,购买该物业的业主应与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务协议、临时管理规约。前期物业管理协议应当包括以下主要内容:

(一)双方的权利义务;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)公共绿化的维护;

(四)公共区域的保洁;

(五)公共区域的秩序维护;

(六)车辆的停放管理;

(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;

(八)物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理;

(九)物业档案资料保管;

(十)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。

第十六条 前期物业管理期间,业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内,向前期物业服务企业移交下列文件和资料,并实施承接查验:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料;

(二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

(三)物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料;

(四)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三章业主大会筹备组、业主、

业主大会、业主委员会和管理规约

第十八条 房屋权属证书记载的所有权人(夫妻双方)为业主。基于商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。业主享有以下权利:

(一)参加业主大会,发表意见并享有表决权;

(二)选举业主委员会主任、副主任、委员,并享有被选举权;

(三)监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作;

(四)接受物业服务企业提供的服务;

(五)监督物业服务企业的管理服务活动;

(六)法律、法规、规章规定的其他权利。

第十九条 业主履行以下义务:

(一)遵守管理规约和物业管理的有关制度;

(二)配合物业服务企业的管理服务活动;

(三)遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定;

(四)按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费,依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第二十条 业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员单位和工作职责。

筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自依法设立之日起,筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)审议物业服务企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议;

(六)监督物业服务企业的管理服务活动;

(七)决定专项维修资金的筹集、使用;

(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)对业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为进行制止,决定对其共同管理权的行使予以限制;

(十)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会决定本条款第(七)项和第(八)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算投票数。

第二十三条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会。

首次业主大会或者业主代表大会在与物业辖区的街道办事处或物业所在地房产行政主管部门的指导下,由建设单位和前期物业服务企业负责召开。

业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关单位、社区居民委员会、使用人代表列席。

物业使用人根据与业主的约定,享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。

第二十四条 业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成,业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生,每届任期3年,可以连选连任。

业主委员会不得从事与物业管理无关的活动,其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。同时,委员应具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;

(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的公信力和组织能力;

(四)配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

第二十五条 业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会或者业主代表大会;

(二)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(五)监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(六)审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算,提交业主大会或者业主代表大会决定;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内,业主委员会将下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案:

(一)业主大会或者业主代表大会成立情况报告;

(二)业主大会或者业主代表大会的议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会组成人员的基本情况;

(五)业主大会民主选举结果;

(六)维修金的使用、管理、续筹方案。

第二十七条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费或公共部位经营费用中列支,但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。

第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。

业主应当遵守临时管理规约和管理规约。包括以下内容:

(一)物业管理区域共有部分的使用和维护规则;

(二)业主管理使用专有部分的权利和义务;

(三)物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)业主承担物业管理区域各类费用的形式;

(六)违反管理规约应承担的责任。

业主在入住时,应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。

第二十九条 业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半签字同意:

(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹备和使用;

(二)提请业主大会决定调整物业服务费;

(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;

(四)提请业主大会批准物业服务合同;

(五)召集业主大会临时会议;

(六)终止委员职务;

(七)终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务;

(八)涉及业主重大利益的其他决定。

第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录,有出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。

第三十一条 业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定,业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地房产行政主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员会承担相应的法律责任。

第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

(三)获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十三条 业主委员会有以下情形之一时,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

(三)违反本条例第三十四条规定;

(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会终止委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并将记录载入档案。

第三十四条 业主委员会有下列情况之一时,其委员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主;

(二)因疾病或其他原因丧失工作能力;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职;

(五)被人民法院判刑。

第四章 物业服务企业

第三十五条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理服务的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书,持证上岗。

市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务人员的自律性监管,建立诚信档案和风险预警公告制度。

第三十六条 物业服务企业必须依法取得物业服务企业资质,并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。

第三十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,并具有监督管理责任。物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第三十八条 物业服务企业享有以下权利:

(一)依照有关规定和物业管理服务合同,制定物业管理服务制度和措施;

(二)依照物业管理服务合同收取物业服务费;

(三)制止物业管理区域内的违法、违章行为;

(四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;

(五)法律、法规、规章规定的其他权利。

物业服务企业应当履行以下义务:

(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;

(二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况;

(三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;

(四)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十九条 物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。

第五章物业管理服务

第四十条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的,可以采取招标方式选聘新的物业服务企业。

第四十一条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同,应当载明下列主要内容:

(一)业主委员会和服务企业的名称;

(二)物业管理服务区域的范围;

(三)物业管理服务的内容;

(四)物业管理服务的标准;

(五)物业管理服务的费用;

(六)物业管理服务合同的期限;

(七)违约责任;

(八)物业管理服务合同解除的条件;

(九)当事人双方的权利义务及约定的其他事项。

物业管理服务合同期限一般为3年。

物业服务企业接管物业项目,应当自物业管理服务合同签订之日起15日内,将物业项目情况报物业项目所在地的房产行政主管部门备案。

第四十二条 物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托,提供物业管理服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。

物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。

根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价,其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

实行政府指导价的,按照属地管理原则,由政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目,综合考虑物业服务质量,硬件配套设施因素,并进行服务成本监审,兼顾业主承受能力,合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务,由业主与物业管理企业,在物业服务合同中约定。

第四十四条 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,但业主负连带缴纳责任。

第四十五条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由房地产开发企业缴纳;购房后空置房屋的物业服务费,由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。

第四十六条 物业管理服务合同期限届满前3个月,业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的,重新签订物业管理服务合同;不再续聘的,业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当在业主委员会的监督下,向新物业服务企业办理下列移交事项:

(一)对预收的物业服务费据实结算后移交;

(二)移交全部物业资料和有关的财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物;

(四)其他应当移交的事项。

第四十七条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求实施物业管理服务:

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划,实施物业管理服务;

(二)在业主、使用人使用物业前,将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人;

(三)对物业管理服务区域进行全面巡视、检查,定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护;

(四)发现共用部位、共用设施和设备损坏时,立即采取保护措施,进行维修;

(五)接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业资料和有关的财务帐册;

(七)发现违反本办法或者管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和房产行政主管部门报告;

(八)按照物业管理服务合同的约定,做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。

第四十八条 物业服务企业应当向物业所在地的房产行政主管部门报送季度、年度统计表,以及其他相关统计资料。

第六章物业的使用和维护

第四十九条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。具体监管办法由市房产行政主管部门制定,报市政府批准后实施。

第五十条 物业在国家规定的保修期届满后,自用部分由业主自行维修、养护;共用部位和共用设施、设备,由物业服务企业维修、养护,其费用由全体业主分摊。出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况,相关责任人应当及时维修,有关业主应当配合。

物业服务企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当配合。

造成物业损失或者财物损失的,责任人应当承担修缮或赔偿责任。

第五十一条 业主使用物业应当遵守法律、法规和有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十二条 业主使用物业应当遵守下列规定:

(一)不得擅自拆除房屋的承重结构,或损坏外貌及用途;

(二)不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施;

(三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)不得违章搭建建筑物、构筑物;

(五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;

(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;

(七)不得侵占绿地、毁坏绿化设备;

(八)不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;

(九)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十)不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;

(十一)法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。

第五十三条 业主或者使用人装修房屋前,应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人,并签定装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。

因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的,由物业服务企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。物业服务企业根据预算,要求业主预付楼道修复费,修缮后按实际支出多退少补。

物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求的,应当劝阻制止,并及时向房产行政主管部门报告。房产行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。

第五十四条 业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业,不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并予以备案。需要经过有关部门批准的,按照有关行政管理规定办理。

第五十五条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备,均应符合有关法律、法规和规章的规定,并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意,并与业主代表大会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善共用设施和设备等。

第五十六条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的,应当符合有关法律、法规和规章的规定,并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。

物业管理区域内的机动车停车库,应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。其租赁期限最长不得超过6个月。

物业管理区域内机动车停车管理服务,包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等,统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位(以下简称停车管理单位)负责。

物业管理区域机动车停放应遵守以下规定:

(一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;

(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。

第五十七条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立独立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建设面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前,维修资金由市房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。县(市)政府房产行政主管部门应根据本地情况,合理确定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整和定期公布。

房产行政主管部门应在银行设立物业维修资金专户,实行按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用。

物业共有部分遭人为损坏的,其修缮费用由责任人承担。

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最高人民法院


最高人民法院印发《关于执行案件督办工作的规定》等三项执行工作制度的通知

法发[2006]11号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
　　现将《关于执行案件督办工作的规定(试行)》、《关于执行款物管理工作的规定(试行)》、《人民法院执行文书立卷归档办法（试行）》等三项执行工作制度印发给你们，请认真贯彻执行。
　　执行中有何问题，请及时报告我院。

2006年5月18日



关于执行案件督办工作的规定(试行)


　　为了加强和规范上级法院对下级法院执行案件的监督，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关司法解释的规定，结合人民法院执行工作的实践，制定本规定。
　　第一条　最高人民法院对地方各级人民法院执行案件进行监督。高级人民法院、中级人民法院对本辖区内人民法院执行案件进行监督。
　　第二条　当事人反映下级法院有消极执行或者案件长期不能执结，上级法院认为情况属实的，应当督促下级法院及时采取执行措施，或者在指定期限内办结。
　　第三条　上级法院应当在受理反映下级法院执行问题的申诉后十日内，对符合督办条件的案件制作督办函，并附相关材料函转下级法院。遇有特殊情况，上级法院可要求下级法院立即进行汇报，或派员实地进行督办。
　　下级法院在接到上级法院的督办函后，应指定专人办理。
　　第四条　下级法院应当在上级法院指定的期限内，将案件办理情况或者处理意见向督办法院作出书面报告。
　　第五条　对于上级法院督办的执行案件，被督办法院应当按照上一级法院的要求，及时制作案件督办函，并附案件相关材料函转至执行法院。被督办法院负责在上一级法院限定的期限届满前，将督办案件办理情况书面报告上一级法院，并附相关材料。
　　第六条　下级法院逾期未报告工作情况或案件处理结果的，上级法院根据情况可以进行催报，也可以直接调卷审查，指定其他法院办理，或者提级执行。
　　第七条　上级法院收到下级法院的书面报告后，认为下级法院的处理意见不当的，应当提出书面意见函告下级法院。下级法院应当按照上级法院的意见办理。
　　第八条　下级法院认为上级法院的处理意见错误，可以按照有关规定提请上级法院复议。
　　对下级法院提请复议的案件，上级法院应当另行组成合议庭进行审查。经审查认为原处理意见错误的，应当纠正；认为原处理意见正确的，应当拟函督促下级法院按照原处理意见办理。
　　第九条　对于上级法院督办的执行案件，下级法院无正当理由逾期未报告工作情况或案件处理结果，或者拒不落实、消极落实上级法院的处理意见，经上级法院催办后仍未纠正的，上级法院可以在辖区内予以通报，并依据有关规定追究相关法院或者责任人的责任。
　　第十条　本规定自公布之日起施行。



关于执行款物管理工作的规定(试行)

　　为了加强人民法院执行款物的管理工作，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关司法解释，参照有关财务管理规定，结合执行工作实际，制定本规定。

　　第一条　本规定所指的执行款物是在执行程序中，依法应当由人民法院经管的财物。
　　第二条　各级人民法院财务部门应当开设执行款专户，对执行款实行专项管理、专款专付。
　　执行机构和财务部门应当分工负责，相互配合，相互监督。
　　第三条　财务部门对执行款的收付进行逐案登记并建立明细账，执行机构应当指定专人负责对执行款的收付情况设立台账，同时对每个案件实行明细记账。案件承办人应当对每个执行案件的执行款往来情况进行登记，并归入案件档案。
　　第四条　人民法院在强制执行中，执行款可以由被执行人直接交付给申请执行人，也可以从被执行人账户直接划至申请执行人账户。但对于有争议或需再分配的执行款，或因其他情况，人民法院认为确有必要先存入执行款专户的，应当划进执行款专户。
　　第五条　被执行人直接向法院支付现金或票据的，执行人员应当会同被执行人将现金或者票据交本院财务部门，财务部门应当出具收款凭据。
　　第六条　执行中确需执行人员直接代收现金或者票据的，应当不少于两名执行人员在场，即时向付款人出具收据，并将收款情况记入笔录并由付款人签名。
　　收款人应当在回院后一个工作日内移交本院财务部门或将有关款项缴入执行款专户。
　　第七条　人民法院委托拍卖机构拍卖被执行人财产时，应在拍卖委托书中要求竞买人或买受人将保证金或者拍卖价款直接汇入法院执行款专户。汇款时应注明汇款单位、拍卖机构名称、被执行人名称、案号。
　　第八条　执行款到账次日，财务部门应当将到账情况告知执行机构，执行机构应当在五日内将收款时间和数额等有关情况告知案件当事人。
　　第九条　执行款到账后，执行法院应当在一个月内核算执行费用和执行款，并及时通知申请执行人办理取款手续。需要延期划付的，应当在期限届满前书面说明原因并报主管院领导审查批准。
　　第十条　执行款专户的款项需要支付时，执行人员应当填报有关支付案款审批表并附以下材料，报经执行局长或主管院领导审批后，交由财务部门办理。
　　(一)生效的法律文书、立案审批表；
　　(二)款项到账的相关证明；
　　(三)申请付款人的有效身份证明。委托他人代收的，应当向法院出具特别授权委托书；
　　(四)已扣缴或应当扣缴的票据或说明。
　　财务部门支付执行款时，应当按照有关财务管理规定认真审核。
　　第十一条　人民法院向申请执行人支付执行款前，应当依法扣除未缴的申请执行费和执行中实际支出费用。
　　第十二条　人民法院向当事人交付执行款时，应当同时收取和审核当事人出具的收款凭据。
　　第十三条　由人民法院保管的查封、扣押物品应当指定专人负责，妥善保管，任何人不得擅自使用。
　　第十四条　执行法院解除对财产的查封、扣押、冻结措施后，应当将财产及时返还。
　　第十五条　案件承办人调离执行机构，在移交案件时，必须同时移交执行款物及相关材料。执行款物交接不清的，不得办理调离手续。
　　第十六条　严禁使用、截留、挪用、侵吞和私分执行款物。违反者，按有关规定追究责任。
　　第十七条　各高级人民法院在实施本规定过程中，可以根据实际需要制定实施细则。
　　第十八条　本规定自公布之日起施行。


人民法院执行文书立卷归档办法（试行）

　　一、总则

　　第一条　为了加强执行文书的立卷归档工作，根据《中华人民共和国档案法》、《人民法院档案管理办法》等有关规定，结合人民法院执行工作实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称的执行文书，是指人发法院在案件执行过程中所形成的一切与案件有关的各类文书材料。
　　第三条　人发法院办理的下列执行案件，纳入立卷归档的范围。
　　1.本院直接受理的执行案件；
　　2.提级执行、受指定执行的案件；
　　3.受托执行的案件；
　　4.执行监督、请示、协调的案件；
　　5.申请复议的案件；
　　6.其他执行案件。
　　第四条　执行案件由立案庭统一立案，按照案件类型分类编号。
　　执行案件必须一案一号。一个案件从收案到结案所形成的法律文书、公文、函电等所有司法文书以及执行文书的立卷、归档、保管均使用收案时编定的案号。
　　中止执行的案件恢复执行后，不得重新立案，应继续使用原案号。
　　第五条　执行文书材料由承办书记员负责收集、整理立卷，承办执行法官或执行员和部门领导负责检查卷宗质量，并监督、承办书记员按期归档。

　　二、执行文书材料的收集

　　第六条　执行案件收案后，承办书记员即开始收集有关本案的各种文书材料，着手立卷工作。
　　第七条　执行文书材料应全面、真实地反映执行的整个过程和具体情况。
　　第八条　送达法律文书应当有送达回证附卷。
　　邮寄送达法律文书被退回的，挂号函件收据、附有邮局改退批条的退回邮件信封应当附卷。
　　公告送达法律文书的，公告的原件和附件、刊登公告的报纸版面或张贴公告的照片应当附卷。
　　第九条　执行款物的收付材料必须附卷，包括收取执行款物的收据存根；交付、退回款物后当事人开具的收据；划款通知书；法院扣收申请执行费、实际支出费的票据；以物抵债裁定书及抵债物交付过程的材料；双方当事人签订和解协议后交付款物的收据复印件等。
　　第十条　人卷的执行法律文书，除卷内装订的外，应当随卷各附三份归档，装入卷底袋内备用。其他文书材料，一般只保存一份（有领导人批示的材料除外）。
　　第十一条　入卷的执行文书材料应当保留原件，未能提供原件的可保存一份复印件，但要注明没有原件的原因。执行人员依职权通过摘录、复制方式取得的与案件有关的证明材料，应注明来源、日期，并由经手人或经办人签名，同时加盖提供单位印章。
　　第十二条　下列文书材料一般不归档：
　　1.没有证明价值的信封、工作材料；
　　2.内容相同的重份材料；
　　3.法规、条例复制件；
　　4.一般的法律文书草稿（未定稿）；
　　5.与本案无关的材料。
　　第十三条　在案件办结以后，执行人员应当认真检查全案的文书材料是否收集齐全，若发现法律文书不完备的，应当及时补齐。

　　三、执行文书材料的排列

　　第十四条　执行文书材料的排列顺序应当按照执行程序的进程、形成文书的时间顺序，兼顾文书材料之间的有机联系进行排列。
　　执行卷宗应当按照利于保密、方便利用的原则，分别立正卷和副卷。无不宜公开内容的案件可以不立副卷。
　　第十五条　执行案件正卷文书材料排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.立案审批表；
　　4.申请执行书；
　　5.执行依据；
　　6.受理案件通知书、举证通知书及送达回执；
　　7.案件受理费及实际支出费收据；
　　8.执行通知书、财产申报通知书及送达回执；
　　9.申请执行人、被执行人身份证明、工商登记资料、法定代表人身份证明及授权委托书、律师事务所函；
　　10.申请执行人、被执行人、案外人举证材料；
　　11.询问笔录、调查笔录、听证笔录、执行笔录及人民法院取证材料；
　　12.采取、解除、撤销强制执行措施（包括查询、查封、冻结、扣划、扣押、评估、拍卖、变卖、搜查、拘传、罚款、拘留等）文书材料；
　　13.追加、变更执行主体裁定书正本；
　　14.强制执行裁定书正本；
　　15.执行和解协议；
　　16.执行和解协议履行情况的证明材料；
　　17.以物抵债裁定书及相关材料；
　　18.中止执行、终结执行、不予执行裁定书及执行凭证；
　　19.执行款物收取、交付凭证及有关审批材料；
　　20.延长执行期限的审批表；
　　21.结案报告、结案审批表；
　　22.送达回证；
　　23.备考表；
　　24.证物袋；
　　25.卷底。
　　第十六条　执行监督案件正卷文书材料的排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.立案审批表；
　　4.执行监督申请书；
　　5.原执行裁定书；
　　6.当事人身份证明或法定代表人身份证明及授权委托书、律师事务所函；
　　7.当事人提供的证据材料；
　　8.听证笔录、调查笔录：
　　9.督办函；
　　10.执行法院书面报告；
　　11.监督结果或有关裁定书；
　　12.结案报告、结案审批表；
　　13.送达回证；
　　14.备考表；
　　15. 证物券；
　　16.卷地。
　　第十七条　执行协调案件文书材料的排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.立案审批表；
　　4.请求协调报告及相关证据材料；
　　5.协调函；
　　6.被协调法院的报告及相关证据材料；
　　7.协调会议记录；
　　8.承办人审查报告；
　　9.合议庭评议案件笔录；
　　10.执行局（庭）研究案件记录及会议纪要；
　　11.审判委员会研究案件记录及会议纪要；
　　12.协调意见书；
　　13.结案报告、结案审批表；
　　14.备考表；
　　15.证物袋；
　　16.卷底。
　　第十八条　执行请示案件文书材料的排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.立案审批表；
　　4.请示报告及相关证据材料；
　　5.承办人审查报告；
　　6.合议庭评议案件笔录；
　　7.执行局（庭）研究案件笔录及会议纪要；
　　8.本院审判委员会评议案件笔录及会议纪要；
　　9.向上级法院的请示或报告；
　　10.批复意见；
　　11.结案报告、结案审批表；
　　12.备考表；
　　13.证物袋；
　　14.卷底。
　　第十九条　执行复议案件正卷文书材料的排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.立案审批表；
　　4.复议申请书；
　　5.原决定书；
　　6.复议申请人身份证明、法定代表人身份证明及授权委托书、律师事务所函；
　　7.复议申请人提供的证据材料；
　　8.听证笔录、调查笔录；
　　9.复议决定书；
　　10.结案报告、结案审批表；
　　11.送达回证；
　　12.备考表；
　　13.证物袋；
　　14.卷底。
　　第二十条　各类执行案件副卷文书材料的排列顺序：
　　1.卷宗封面；
　　2.卷内目录；
　　3.阅卷笔录；
　　4.执行方案；
　　5.承办人与有关部门内部交换意见的材料或笔录；
　　6.有关案件的内部请示与批复；
　　7.上级法院及有关单位领导人对案件的批示；
　　8.承办人审查报告；
　　9.合议庭评议案件笔录；
　　10.执行局（庭）研究案件记录及会议纪要；
　　11.审判委员会研究案件记录及会议纪要；
　　12.法律文书签发件；
　　13.其他不宜公开的材料；
　　14.备考表；
　　15.证物袋；
　　16.卷底。

　　四、执行文书的立卷及卷宗装订

　　第二十一条　人民法院执行文书材料经过系统收集、整理、排列后，逐页编号。页号一律用阿拉伯数字编写，正面书写在右上角，背面书写在左上角，背面无字迹的不编页号。卷宗封面、卷内目录、备考表、证物袋、卷底不编页号。
　　第二十二条　执行文书材料包括卷皮的书写、签发必须使用碳素墨水、蓝黑墨水或微机打印，如出现文书材料使用红、蓝墨水或铅笔、圆珠笔及易褪色不易长期保管书写工具书写的，要附复印件。需要归档的传真文书材料必须复印，复印件归档，传真件不归档。
　　第二十三条　卷宗封面必须按项目要求填写齐全，字迹工整、规范、清晰。卷面案号应当与卷内文件案号一致；案件类别栏填写“执行”；案由栏填写执行依据确认的案由；当事人栏应当填写准确、完整，不能缩写、简称或省略；收、结案日期应当与卷内文书记载一致；执行标的栏，应当填写申请执行标的；执行结果栏，应当填写已经执行的金额或其他情况；裁决机关栏，应当填写作出生效法律文书的机关；结案方式栏，按不同情况分别填写自动履行、强制执行、终结执行、执行和解或不予执行等；结案日期栏，应当填写批准报结的日期。
　　第二十四条　卷内目录应当按文书材料顺序逐项填写。一份文书材料编一个顺序号。
　　第二十五条　卷内文件目录所在页的编号，除最后一份需填写起止号外，其余只填起号。
　　第二十六条　卷内备考表，由本卷情况说明、立卷人、检查人、验收人、立卷日期等项目组成。
　　“本卷情况说明”栏内填写卷内文书缺损、修改、补充、移出、销毁等情况；“立卷人”由立卷人签字；“检查人”由承办执行法官或执行员签字；“验收人”由档案部门接收人签字；“立卷日期”填写立卷完成的日期。
　　第二十七条　卷宗的装订必须牢固、整齐、美观，便于保管和利用。
　　每卷的厚度以不超15毫米为宜，材料过多的，应当按顺序分册装订。每册案卷都从“1”开始编写页号。卷宗装订齐下齐右、三孔一线，长度以l80毫米左右为宜，并在卷底装订线结扣处粘贴封条，由立卷人盖章。
　　第二十八条　卷宗装订前，要对文书材料进行全面检查，材料不完整的要补齐，破损或褪色、字迹扩散的要修补、复制。
　　卷内材料用纸以A4办公纸为标准。纸张过大的要修剪折叠，纸张过小、订口过窄的要加贴衬纸。
　　外文及少数民族文字材料应当附上汉语译文。
　　作为证据查考日期的信封，保留原件，打开展平加贴衬纸。
　　卷宗内严禁留置金属物。

　　五、执行卷宗的归档和保管

　　第二十九条　执行人员应当妥善保管执行卷宗，防止卷宗毁损、遗漏、丢失。
　　第三十条　承办书记员应当在案件报结后一个月内将执行卷宗装订完毕，并送有关部门或负责人核查是否符合案件归档条件，验收合格的应当立即归档。不合格的，应当及时予以补救。
　　执行卷宗应当在案件报结后的三个月内完成归档工作。
　　第三十一条　执行机构应当对执行卷宗的归档情况登记造册，归档案件必须有档案部门的签收手续。
　　第三十二条　中止执行的案件可以由执行机构统一保管执行卷宗，不得在执行人员处存放。
　　第三十三条　执行档案的保管期限由档案管理部门按照有关规定确定。
　　第三十四条　已经归档的卷宗不得抽取材料，确需增添材料的，应当征得档案管理人员同意后，按立卷要求办理。
　　第三十五条　对违反本办法未及时归档、任意从案卷中抽取文书材料或损毁、遗漏、丢失案卷材料的有关人员，视情节轻重，依有关规定作出相应处理。

　　六、附则

　　第三十六条　各高级人民法院在实施本办法过程中，可以根据实际需要制定实施细则。
　　第三十七条　本办法自公布之日起施行。