人事部、卫生部、国家中医药管理局关于全国老中医药专家学术经验继承工作出师问题的通知

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近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
上海市人民政府


上海市街道办事处工作规定
上海市政府



第一条 （目的和依据）
为了加强本市街道办事处的建设，充分发挥其行政管理的职能，密切政府与群众的联系，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《城市街道办事处组织条例》的规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 （性质和职能）
街道办事处是区人民政府的派出机关，受区人民政府领导。
街道办事处依据法律、法规、规章的授权或者在区人民政府委托的职权范围内，负责本辖区的行政管理工作。
第三条 （工作目标）
街道办事处的工作应当服从和服务于经济建设的中心任务，以社区管理和社区服务为重点，积极开展社会主义精神文明和物质文明建设，把辖区建设成为安定团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明社区。
第四条 （设立的原则和规模）
街道办事处根据地域条件和居民分布状况，按照便于联系群众和有效进行管理的原则设立。街道办事处管辖区域的居民人口一般为五万至十万人。
第五条 （报批程序）
街道办事处的设立、合并、撤销、更名、管辖区域的变更、驻地迁移，由区人民政府报上海市民政局审核；经审核同意后，由上海市民政局报上海市人民政府批准。
第六条 （任务）
街道办事处的主要任务是：
（一）贯彻法律、法规、规章，开展社会主义民主与法制的宣传教育和以弘扬社会公德为主的道德教育；
（二）按照有关规定管理街道经济工作，指导街道经济组织发展生产经营；
（三）制定社会治安综合治理规划并组织实施，开展人民调解、治安保卫工作，依照有关规定管理外来流动人口，维护老年人、妇女、青少年、儿童和残疾人的合法权益；

（四）协同有关部门开展计划生育、爱国卫生、防病保健、市容环境卫生、环境保护和劳动就业的管理工作；
（五）指导、支持和帮助居民委员会的工作，促进居民委员会的组织建设和制度建设；
（六）开展社区服务、拥军优属工作，兴办社会福利事业，做好社区文化、科普、体育、教育工作；
（七）配合有关部门检查督促新建、联建和改建住宅的公建配套设施的落实；
（八）配合有关部门做好防汛、防台、防震、防火、抢险、防灾救灾工作；
（九）向区人民政府反映居民群众的意见和要求，办理人民群众来信来访事项；
（十）完成区人民政府交办的其他任务。
第七条 （街道办事处主任职责）
街道办事处实行主任负责制。
主任主持街道办事处全面工作，其主要职责是：
（一）组织实施本规定第六条规定的各项任务；
（二）召集和主持街道办事处办公会议；
（三）对街道办事处工作人员实施任免、调整、考核和奖惩；
（四）召集和主持街道管理联席会议；
（五）决定街道办事处的其他重要事项。
街道办事处副主任协助主任工作，主任因故缺位时，由一位副主任行使主任职责。
第八条 （人事建议权）
街道办事处可以对区人民政府有关部门设在辖区内的派出机构主要行政负责人的任免、调动、考核和奖惩，提出意见和建议；区人民政府有关部门应当在作出决定前，主动听取街道办事处的意见和建议。
第九条 （综合协调权）
街道办事处可以向辖区内的机关、团体、企业、事业单位布置有关城市管理、社会治安综合治理、方便群众生活等地区性、社会性、群众性的工作任务，并进行督促、检查、考核、协调和指导。
市、区人民政府所属部门需要街道办事处协助完成其他有关工作任务，应当经区人民政府同意后下达。
第十条 （行政处罚权）
街道办事处可以依据法律、法规、规章的授权或者有关部门的委托，行使部分处罚权。
第十一条 （街道办事处办公会议）
街道办事处办公会议由主任、副主任组成，必要时各科室负责人和有关人员可列席会议。会议主要研究决定办事处工作中的重要事项。
第十二条 （街道管理联席会议）
街道管理联席会议由辖区内有关单位负责人参加，主要协调解决街道工作中的有关问题。对联席会议形成的决议，辖区内有关单位应当遵照执行。
第十三条 （居民代表会议）
街道办事处每年组织召开一次居民代表会议，向居民报告工作，听取意见，接受居民监督。
第十四条 （居民委员会主任会议）
街道办事处定期或者不定期召开居民委员会主任会议，必要时可以召开居民委员会下设的有关工作委员会主任会议，研究、布置工作，交流经验。
第十五条 （工作制度）
街道办事处实行公开办事制度，建立适应工作和居民需要的接待制度、值班制度、联络员制度，并建立岗位责任制。
第十六条 （应用解释部门）
本规定的具体应用问题，由上海市民政局负责解释。
第十七条 （施行日期和废止事项）
本规定自一九九五年一月一日起施行，一九八七年二月十二日上海市人民政府发布的《上海市街道办事处工作暂行条例》同时废止。



1994年11月10日