从本案谈隔代探望权问题/王姗姗

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贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令第20号


《贵阳市商品房销售网上备案管理规定》已经市人民政府第16次常务会议通过。现予公布，自2006年11月1日起施行。







市 长:袁　周

二○○六年九月十八日





贵阳市商品房销售网上备案管理规定





第一条 为了加强房地产市场监管力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平、公正，维护商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内新建商品房（含经济适用住房）的销售(包括预售和现售)，均应当按本规定实行网上备案管理。

第三条 本规定所称商品房销售网上备案管理，是指房地产管理部门通过网络操作系统，受理商品房预售合同和商品房现售合同备案，公开商品房房源和销售信息，实现商品房销售合同网上备案管理。

第四条 市人民政府房地产行政管理部门负责全市商品房销售网上备案的组织实施和监督管理工作，所属市房地产交易管理机构具体负责市属各区商品房销售网上备案管理的具体工作。

县（市）房地产行政管理部门负责本辖区内的商品房销售网上备案管理，所属房地产交易管理机构负责商品房销售网上备案管理的具体工作。

第五条 房地产开发企业按规定申报《商品房预售许可证》或《商品房销售现房证明书》时，应当持企业法人营业执照、入网申请表、授权委托书到项目所在地的房地产交易管理机构办理入网手续，签订网上服务协议。

第六条 房地产开发企业应在取得《商品房预售许可证》或《商品房销售现房证明书》10日内，将商品房销售的相关信息提供给房地产交易管理机构；房地产交易管理机构通过网上操作系统，在贵阳住宅与房地产信息网(www.gyfcnet.cn)公布房地产开发企业提供的下列信息：

（一）房地产开发企业名称、土地预登记证号、建设工程规划许可证证号、施工许可证证号、资质证书、经济适用住房物价批准文号、发证机关、发证日期、开发项目名称、规划批准的方案图、坐落、房屋的建筑结构、商品房类型、开工日期、竣工日期；

（二）《商品房预售许可证》证号、预售款资金监管帐号、监管银行、申请预售面积、预售许可有效期；

（三）《商品房销售现房证明书》编号、房屋建筑面积；

（四）楼盘表，即总单元套数、每套房屋的用途、代码、户型、套内建筑面积、共有分摊建筑面积等；

（五）预售、认购、抵押、查封等情况；

（六）配套设施及公共配套情况；

（七）销售合同示范文本；

（八）拟销售的价格（应与开发企业在领取《商品房预售许可证》或《商品房销售现房证明书》时申报的相同），物价管理部门批准的经济适用住房价格和浮动比例；

（九）房地产交易机构要求提供的其他材料。

房地产开发企业在网上提供的商品房信息资料应当真实、及时，不得提供虚假信息资料。

第七条 已在网上公布可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。

第八条 商品房预定（认购）协议确定后，房地产开发企业应即时在网上作登记。双方当事人按照协议约定，在预定（认购）登记之日起15日内签订商品房书面销售合同并在网上进行登记，商品房销售合同应实行“实名制”。逾期未签订商品房书面销售合同并在网上进行登记的，网上预定（认购）登记自动解除，恢复“可售”标识。

因特殊原因需保留备案的，当事人应当事先书面告知房地产交易管理机构。

第九条 商品房销售，当事人双方应当按照国家建设部、国家工商管理总局《商品房买卖合同示范文本》的要求，在平等、自愿的基础上，协商签订合同。

商品房销售合同签订后，由购房人设置密码，买卖双方均不能擅自修改合同内容。房地产开发企业应当通过贵阳住宅与房地产信息网网上操作系统打印商品房销售合同文本和备案表，并在商品房销售合同签订之日起30日内，由当事人将合同文本传送至房屋所在地房地产交易管理机构办理备案手续；逾期不备案的，网上销售合同登记信息自动解除，恢复“可售”标识。

第十条 房地产交易管理机构在收到商品房销售合同备案信息后3日内应当确认合同备案编号和房屋代码，盖章证明备案，并同时通过网上操作系统注明该单元（套）商品房已备案。

第十一条 商品房销售合同备案后，房地产开发企业应当将备案证明、商品房销售合同各一份交购房人收执。

第十二条 现售商品房权属登记，购房人应持备案证明、房地产登记申请书、商品房销售合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理房屋权属证书。

第十三条 已办理商品房销售备案证明的，当事人双方经协商同意变更商品房销售合同条款的，应当共同或者书面委托他人持《商品房销售合同备案登记变更申请表》、身份证明、商品房销售合同和其他规定的登记材料，向备案登记的房地产交易管理机构申请办理商品房销售合同变更手续。商品房销售合同变更手续材料齐备的，房地产交易管理机构应当通过网上操作系统办理商品房销售合同变更手续。

第十四条 已办理商品房预售备案登记证明的，当事人双方经协商同意解除商品房销售合同的，应当共同或者书面委托他人持《商品房销售合同备案登记注销申请表》、身份证明、商品房销售合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向备案登记的房地产交易管理机构申请办理商品房销售合同备案注销登记。

发生前款所列情形的，房地产交易管理机构应当在商品房销售合同备案登记注销之日起2日内通过网上操作系统注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

第十五条 当事人一方需委托其代理人办理变更或者注销网上合同备案的，除应当提供本规定第十三条、第十四条规定的材料外，还应提供经公证的委托书和委托代理人身份证明原件或者复印件。

第十六条 房地产交易管理机构应当及时汇总、分析和发布全市商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。

第十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，载入该企业的信用档案，并在网上予以公示；经房地产行政管理部门查处，拒不改正的，暂停办理商品房销售网上备案手续：

（一）不按本规定进行商品房销售登记备案的；

（二）提供虚假信息资料的；

（三）实施合同欺诈或者签订商品房销售合同未实行“实名制”的；

（四）采用虚假造势、炒卖房号、捂盘惜售或者变相捂盘惜售、囤积房源或者变相囤积房源等形式恶意炒作、哄抬房价的。

第十八条 商品房销售网上备案工作人员应当根据法律、法规及商品房网上备案系统赋予的权限办理各项业务，不得违反本规定在本网上备案系统外办理相关业务。

第十九条 本规定自2006年11月1日起施行。









关于《贵阳市商品房销售网上

备案管理规定》的说明



一、制定的必要性

建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》自2001年实施以来，本市加强了商品房销售管理的力度，这对保护当事人的合法权益，改善和提高广大市民居住条件和生活质量，促进本市经济社会发展发挥了积极作用。但是，随着我市城市建设和房地产业的快速发展，在商品房销售领域，交易不透明、发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价的现象时有发生，扰乱了房地产市场的健康发展，侵害了购房人的合法权益。为有效解决长期以来本市房地产市场发展中存在的上述问题，亟需加强和深化对房地产市场的管理。

近年来，上海、南京、厦门等城市纷纷采用网上销售管理的方法，有效遏制和减少了房地产市场长期存在的恶意炒作、哄抬房价等现象的发生，即通过房地产开发企业向房地产交易机构提供商品房销售的相关信息，并在网上备案登记系统予以公布，购房人可随时在网上查询房地产开发企业资质及相关情况、商品房预售或现售证明情况、销售房源、楼盘详细信息等，购房人只要通过网上查到尚未销售的商品房，均可要求购买，开发企业不得拒绝。这样便可最大限度地提高楼盘信息及交易的透明度，加大房地产市场的监管力度，规范商品房销售行为，保障交易行为公平、公正，切实维护商品房交易当事人的合法权益。为此，制定《贵阳市商品房销售网上备案管理规定》（以下简称《规定》），对保护商品房销售当事人合法权益，有效维护和促进本市房地产市场健康、有序发展，显得十分必要。

二、制定依据和制定过程

（一）制定依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》；

3、建设部《商品房销售管理办法》；

4、建设部《城市商品房预售管理办法》。

（二）制定过程

根据2006年立法计划，市房管局成立了该立法项目的起草小组，在借鉴上海、南京、福州、厦门、广州等城市做法的基础上，起草小组于今年3月起草了《规定》的初稿，并组织有关人员进行了反复讨论，在征求市有关部门和各区、县（市）房地产管理部门意见的基础上，对初稿修改后形成送审稿，于今年7月报市政府法制办。市政府法制办收到该送审稿后，经对照有关法律、法规，结合本市实际，对送审稿进行了审查修改，会同市房管局于今年8月上旬征求了市规划局、市国土局、市建设局、市工商局、市物价局等有关部门和各区、县(市)政府以及部分房地产开发企业的意见，与市房管局反复修改，几易其稿，形成草案，已经市政府2006年9月12日常务会议通过。

三、需要说明的几个问题

（一）关于商品房销售网上备案管理的调整范围。

为了有效遏制少数房开商和投机者炒买炒卖楼盘、哄抬房价等扰乱房地产市场的现象发生，提高商品房交易信息的透明度，保障交易的公平、公正，《规定》第二条规定：“本市行政区域内新建商品房（含经济适用住房）的销售(包括预售和现售)，均应当按本规定实行网上备案管理”，将商品房销售网上备案管理的调整对象规定为商品房（含经济适用住房），是基于本《规定》针对遏制房地产市场中少数房开商恶意炒作、哄抬房价这一主要目的而作出的考虑，借鉴外地经验，由于二手房交易过程中的恶意炒作、哄抬房价的现象并不突出，《规定》未将作为二手房交易的存量房纳入本《规定》调整的范围，网上备案只限于商品房（含经济适用住房）的销售。

（二）关于将商品房抵押、查封情况纳入贵阳住宅与房地产地产信息网的信息公开范围。

《规定》第六条规定了本市商品房销售的网上信息公开范围，其中将商品房的抵押、查封情况纳入其中，主要基于以下两方面的考虑：一是房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿；二是经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的房地产是不得转让的。可见商品房的抵押、查封情况直接关系到购房人的切身利益，房源信息不真实或隐匿真实信息，都可能侵害购房人的合法权益。为切实保护购房人的合法权益，避免购房所引起的纠纷，在网上将房屋的抵押、查封信息进行公布，让购房人充分了解拟购商品房的详细信息，有利于购房人维护自身的合法权益。

（三）关于商品房销售合同实行网上打印。

实行商品房销售合同网上打印，一是使购房定金协议和购房合同的签订及合同文本管理更加规范；二是避免双方当事人擅自修改合同内容；三是方便购房人查询合同登记及其办理情况，也便于房管部门随时统计商品房销售情况；四是对逾期不办理备案手续的，便于及时解除合同登记信息，使其他购房人能及时获得房源信息。因此，《规定》第九条规定：“商品房销售合同签订后，由购房人设置密码，买卖双方均不能擅自修改合同内容。房地产开发企业应当通过贵阳住宅与房地产信息网网上操作系统打印商品房销售合同文本和备案表，并在商品房销售合同签订之日起30日内，由当事人将合同文本传送至房屋所在地房地产交易管理机构办理备案手续；逾期不备案的，网上销售合同登记信息自动解除，恢复‘可售’标识”。

（四）关于对房地产开发企业提供虚假信息等行为的处理。

《规定》第十七条对房地产开发企业违反《规定》提供虚假信息资料等违法行为规定了“载入该企业的信用档案，并在网上予以公示；经房地产行政管理部门查处，拒不改正的，暂停办理商品房销售网上备案手续”，采用信用管理的方法对房开商在商品房销售备案管理中的违法行为予以规范。这是因为对于违反商品房销售网上备案管理的行为的行政处罚，在现行的法律、法规中不够完善，已有的处罚措施，对获取高额利润的房开商来说是微乎其微，处罚效果不佳。鉴于信誉是企业发展的根本，将房地产开发企业提供虚假信息等情况载入该企业信用档案，并在网上进行公布，同时，对于经查处拒不改正的，暂停办理商品房销售网上备案手续，能直接影响到商品房的销售。为此，《规定》第十七条采取通过在网上公布房地产开发企业的信誉情况等措施，以促使房地产开发企业按规定要求提高商品房销售的透明度，规范自己的销售行为，诚信经营。


对批捕后不起诉、判无罪案件的情况分析

审查批捕工作是人民检察院的一项重要职权，是人民检察院参与刑事诉讼、正确履行检察职能十分重要的基础环节，正确行使这项职权，可以确保正确适用逮捕这一强制措施，保障刑事诉讼活动的顺利进行。通过审查批捕能及时发现和纠正侦查环节出现的错漏，保证办案质量；可以对侦查活动是否合法实行监督；可以发现和纠正侦查机关在侦查活动中的违法情况，保证刑事诉讼活动的合法性。
2005年，我院共有1件1人批捕后提起公诉案件作相对不起诉，占全年提起公诉案件91件128人的0.01%（案件比）和0.008 %（人数比）。不起诉是指人民检察院对侦查机关移送起诉的案件进行审查后，确认符合法律规定的终止刑事诉讼的案件，不应或不必对犯罪嫌疑人定罪，从而做出不将案件交付人民法院审判的处理决定。我院批捕后不起诉案件所占比例很小，但仍认真细致地进行审查，将不起诉，这个人民检察院基于公诉职能和法律监督职能的重要权力，合理地应用，将不符合起诉条件的案件不移交法院审判，从而提高诉讼效率，节约了司法资源。
2005年，我院全年无一件批捕后判无罪案件，批捕部门在办案中，切实采取措施，努力提高案件质量，预防无罪判决案件的发生，从批捕这个环节努力地确保了司法公平性、神圣性和公正性。
案件批捕后不起诉的原因
（一）证据问题是导致案件捕后不诉的重要原因。
１．审查批捕、起诉部门要求的证据标准不一致，是造成捕后存疑不诉的重要因素。批捕证据标准低，俗称“两个基本”，即只要有基本犯罪事实和基本证据就可批捕了，而起诉标准则高得多，必须达到事实清楚，证据充分，必须对案件的一些细枝末节都查清楚，且证据具有排他性，达不到这个标准，已经批准逮捕的案件就只能作存疑不起诉处理。
２．捕后证据变化大，是造成案件捕后不诉的客观原因。公安机关该补充的证据不补充，或审查批捕时过于依赖口供，一旦口供发生变化，又无其他证据佐证，或后面的证据否定报捕时的证据，审查起诉时只能作不起诉处理。
（二）政治、社会效果因素。如社会关注的重大案件、群体性事件，由于上级督办，公安机关破案压力大，检察院为缓解社会压力而批准逮捕。在有的案件中，则是迫于被害人家属激烈的情绪，为了防止矛盾的激化而以捕代侦。而在随后的程序中由于证据不足而无法起诉，造成被动。
（三）忽视“逮捕必要”标准。大部分基层院重点掌握的是审查逮捕的第一个条件“有证据证明有犯罪事实”，对“可能判处徒刑以上刑罚”、“采取取保候审、监视居住等办法尚不足以防止社会危险性”这两个条件考虑得较少，认为只要构成犯罪的证据查实了，逮捕就不会错，而不会过多考虑是否有“逮捕必要”，同时担心如果有了犯罪事实，从无逮捕必要考虑不批准逮捕，一旦犯罪嫌疑人逃跑，就要承担责任。于是一些人本着多一事不如少一事的态度一律批捕。如一些情节较轻的故意伤害案、交通肇事案、失火案就是在这种情形下批捕的。
减少捕后不诉案件的三项对策
（一）建立捕诉衔接机制。捕诉环节衔接得好，可以有效地提高办案质量。完善捕诉衔接长效机制应从两个方面入手：一是建立经常性工作联系。根据办案需要，两部门可互派人员列席有关案件讨论会议，侦查监督部门在办理重大、疑难、新型犯罪案件时，认真听取公诉部门的意见，共同分析案件发展方向。如果案件不需要起诉或起诉存在困难的，就须慎重批捕。二是建立逐案跟踪制度。侦查监督部门对批捕案件后续情况进行跟踪，定期向公诉部门了解案件捕后的进展情况。公诉部门对已批捕的犯罪嫌疑人拟变更强制措施的，在作出决定前认真听取侦查监督部门的意见。公诉部门对批捕后作出刑事判决的案件或侦查机关改作行政处罚的案件，在收到刑事判决书或行政处罚决定书后，及时将该文书复印送至侦查监督部门。
（二）加强捕后案件的侦查监督。对捕后案件侦查工作的监督可从两方面进行：一是对已达到批捕条件的案件，对应完善的细节证据给侦查机关发“完善证据通知书”，并对侦查工作加强督促，以保证案件证据达到起诉标准。二是对于现有证据不够充分，但就现有证据综合分析，案件经进一步侦查，能够取到定罪所必需的证据，根据案情需要而批捕的案件，要写出详细的侦查提纲，要求侦查机关限时取证，并要求侦查部门每半个月向审查逮捕部门提交一份“案件侦查进展情况说明书”，密切注视案件的进展情况，及时掌握补证情况。对侦查机关经过努力仍然难以取到定罪所必需的证据的，要及时撤销批捕决定。
（三）体现打击犯罪与保障人权的统一，少捕慎捕。逮捕是根据诉讼的需要，对严重刑事犯罪分子采取的一项强制措施，随着世界轻刑主义思潮的涌现，树立刑罚谦抑和效益观念，是刑法科学化的理性呼唤，强制措施的采用也不例外，对那些主观恶性不深、社会危害性不大的犯罪嫌疑人如初犯、偶犯、过失犯、预备犯、中止犯、未遂犯、防卫过当、避险过当、从犯、胁从犯、被教唆犯、犯罪后自首、有立功表现或积极退赃、赔偿损失等情形的，可充分考虑无逮捕必要，作出不批准逮捕的决定。尤其对未成年人犯罪，更应体现刑法保护人权的原则，重在挽救，一般不批准逮捕。



二OO六年三月十七日
会东县人民检察院 办公室 王凤
xwangfeng@163.com