客户撤销居间协议??无须支付佣金
奚正辉
案例：
2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。
本律师的代理意见有如下几点：
一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。
二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。
三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。
本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。
律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。
上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
上海市公墓管理办法
上海市政府
上海市公墓管理办法
（一九九四年十一月六日
上海市人民政府第八十号令发布）
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强公墓管理，根据《国务院关于殡葬管理暂行规定》和国家的其他有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市区域内经营、使用公墓的单位和个人均应遵守本办法。
第三条 （定义）
本办法所称的公墓，包括经营性公墓、公益性公墓和公益性埋葬地。经营性公墓是为公民有偿提供骨灰安葬的墓地。公益性公墓是为当地村民提供骨灰安葬的墓地。公益性埋葬地是为当地村民提供的骨灰深埋地。
本办法所称的公墓业务代办处，是指代办公墓墓穴出售业务的服务机构。
第四条 （主管部门）
上海市民政管理部门（以下简称市民政管理部门）是本市公墓管理的主管机关，其所属的殡葬事业管理处具体负责本市公墓的管理工作。
区、县民政管理部门负责本区域内公墓的管理工作。
第五条 （部门职责）
各级人民政府有关职能部门应当按各自的职责，做好公墓管理工作。
第六条 （建墓原则和总量控制）
公墓的建立应贯彻节约用地和移风易俗的原则。
根据城市建设规划的要求，本市对建立公墓实行总量控制。
第二章 申请与审批
第七条 （禁止擅自建墓）
本市对建立公墓实行许可制度。未经批准，不得建立公墓。
禁止擅自建墓（坟）树碑。
第八条 （申请资格）
市和区、县殡葬事业单位可以申请建立经营性公墓。乡政府可以申请建立公益性埋葬地。
不得新建公益性公墓。
第九条 （申请条件）
申请建立经营性公墓或者公益性埋葬地的，应当具备下列条件：
（一）墓地选址必须符合城市总体规划和区域规划。
（二）墓地必须距离风景名胜区二千米以外，距离铁路五十米以外，距离公路和干河三十米以外。
（三）墓地应使用高亢地、低洼地、盐碱地等劣地，不得占用蔬菜地。
（四）经营性公墓占地面积不得超过一百五十亩，不得设立分公墓或分墓区；公益性埋葬地占地面积不得超过二亩。
（五）经营性公墓必须有行人、车辆集散地和车辆进出分道。
第十条 （申请手续和提交材料）
申请建立经营性公墓或者公益性埋葬地的单位，应当向墓址所在地的区、县民政管理部门提出申请，并提交下列书面材料：
（一）申请人的资格证明；
（二）申请书；
（三）区、县以上政府有关用地的审批意见；
（四）区、县以上政府规划管理部门的审核意见；
（五）可行性报告；
（六）其他有关材料。
第十一条 （审批程序）
区、县民政管理部门应自接到申请之日起三十日内作出初审决定，经初审同意后报市民政管理部门。市民政管理部门应自接到报告之日起三十日内作出审批决定。
第十二条 （许可证）
市民政管理部门对批准建立经营性公墓的单位，在公墓建成后，核发《公墓经营许可证》（以下简称《许可证》）。《许可证》由市民政局统一印制。申请单位凭《许可证》向墓址所在地的工商行政管理部门申领营业执照。
公墓经营者必须每年持《许可证》到市民政管理部门接受年度复核。逾期未经复核或复核不合格的，不得继续从事公墓的经营活动。
第十三条 （扩大用地）
申请扩大经营性公墓或者公益性埋葬地的用地单位，按照本办法建立公墓的程序规定办理。
不得扩大公益性公墓的用地。
第十四条 （公墓业务代办处）
申请设立公墓业务代办处的单位，应凭《许可证》和委托代办文书，向公墓业务代办处所在地的区、县民政局提出申请。
区、县民政管理部门应自接到申请之日起七日内作出初审决定，经初审同意后报市民政管理部门。市民政管理部门应自接到区、县民政管理部门初审意见之日起七日内作出审批决定。申请单位凭同意建立公墓业务代办处的审批决定，向其所在地的工商行政管理部门申领营业执照。
不得设立公墓业务代办处的分处。
第三章 经营和管理
第十五条 （证明、合同、证书和禁止事项）
公墓经营者应当凭殡仪馆（火葬场）出具的火化证明出售墓穴，与认购墓穴者签订墓穴销售合同并发给墓穴证书。
墓穴销售合同应当具备下列主要条款：
（一）双方当事人的姓名（名称）和住址（地址）；
（二）墓穴的面积和方位；
（三）墓穴的使用期限；
（四）墓穴的价格及其支付方式；
（五）用于公墓维护的费用及其缴纳方式；
（六）合同变更、解除和终止的条件；
（七）违约责任；
（八）合同发生争议的解决方法；
（九）当事人协商约定的其他内容。
禁止在公墓内埋葬遗体和遗骸。
第十六条 （墓穴占地和用地标准）
公墓内墓穴的占地面积不得超过公墓总面积的百分之六十。
墓穴间通道宽度不得低于零点六米。
公墓经营者出售的单穴墓用地不得超过一点五平方米，双穴墓用地不得超过三平方米。
第十七条 （禁售寿穴）
禁止出售寿穴，但为死者的健在配偶留作合葬的寿穴除外。
禁止出售家族墓、宗族墓。
第十八条 （禁止代办非法业务）
公墓业务代办处不得代办非法经营公墓单位的公墓业务。
第十九条 （公益性公墓和埋葬地禁止对外经营）
从事公益性公墓或者公益性埋葬地业务的单位，不得进行公墓经营活动。
在公益性埋葬地内，不得建墓（坟）树碑。
第二十条 （墓穴使用权属）
墓穴使用期限最长不得超过七十年。
墓穴购买者不得转让或者买卖墓穴。
第二十一条 （变更墓地用途）
申请改变经营性公墓墓地用途的单位，应当报区、县以上政府、规划管理部门和市民政管理部门审批。经批准改变墓地用途的，注销原《许可证》。申请的单位应当负责为已出售的墓穴迁墓，并承担相应的补偿责任。
禁止擅自改变经营性公墓的墓地用途。
第二十二条 （禁止迷信活动）
禁止在公墓内燃烧锡箔、冥币、纸钱、纸扎等迷信用品和燃放烟花爆竹。
第二十三条 （公墓广告审批）
公墓经营者需以刊登、播映、设置或者张贴等方式进行公墓业务广告的，应当报经市民政管理部门审核，并经工商行政管理部门批准。
禁止公墓经营者擅自进行公墓业务广告。
第二十四条 （收据）
公墓、公墓业务代办处的经营者应当使用由市财政局统一印制的殡葬服务专用收据。
第二十五条 （公墓维护费）
认购墓穴者应当按期向经营性公墓的经营者缴纳维护费。对连续三年不缴纳公墓维护费的，经公墓经营者发函通知，仍未缴纳的，由公墓经营者在本市主要报纸上公告。自公告之日起三个月内仍未缴纳者，对该墓穴作无主墓处理。
公墓经营者应当在墓穴销售款中，按规定比例留出一定款额作为公墓维护费。
维护费专项用于公墓墓穴全部出售后公墓管理的开支，禁止将经营性公墓的维护费挪作他用。
第二十六条 （公墓的维护）
公墓经营者应当维护公墓内的秩序，负责公墓的绿化和墓穴的维修、保养。
第二十七条 （维护费的审核）
维护费的缴纳标准，由市民政管理部门提出，报市物价局会同市财政局核定。
第四章 罚 则
第二十八条 （处罚）
对违反本办法的单位和个人，由市民政管理部门或者区、县民政管理部门按下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第七条第一款的，责令停业，限期迁墓，没收非法所得，并处一万元至五万元罚款；违反第七条第二款的，责令限期平迁，没收非法所得，并处一百元至五百元罚款。
（二）违反本办法第十二条第二款的，责令限期接受复核，没收非法所得，并处五百元罚款。
（三）违反本办法第十三条的，责令停止在擅自扩大的用地上经营公墓业务，限期迁墓和退出扩大用地，没收非法所得，并处一万元至五万元罚款。
（四）违反本办法第十四条第一款、第三款的，责令停业，没收非法所得，并处一千元至二万元罚款。
（五）违反本办法第十五条第一款的，责令限期改正，没收非法所得，并处五千元至二万元罚款；违反第十五条第二款的，责令限期火化，没收非法所得，并处一万元至五万元罚款。
（六）违反本办法第十六条第一款的，责令限期改正，没收非法所得，并按每超过一平方米处二万元罚款；违反第十六条第二款或第三款的，责令限期改正，没收非法所得，并处一万元至五万元罚款。
（七）违反本办法第十七条第一款的，责令限期改正，没收非法所得，并处一万元至五万元罚款；违反第十七条第二款的，责令限期拆除，没收非法所得，并处五万元罚款。
（八）违反本办法第十八条的，责令停业整顿，没收非法所得，并处一千元至二万元罚款。
（九）违反本办法第十九条第一款的，责令停止经营，没收非法所得，并处五万元罚款；违反第十九条第二款的，责令限期平迁，没收非法所得，并处五千元至一万元罚款。
（十）违反本办法第二十条第二款的，责令限期改正，没收非法所得，并处一千元至五千元罚款。
（十一）违反本办法第二十一条第二款的，没收非法所得，并处五万元罚款，对尚未实际改变的，责令限期改正。
（十二）违反本办法第二十二条的，处一百元至五百元罚款。
（十三）违反本办法第二十三条第二款的，责令限期改正，并处五千元至二万元罚款。
（十四）违反本办法第二十四条的，没收非法所得，并处五千元至一万元罚款。
（十五）违反本办法第二十五条第二款的，责令限期追回，并处一万元至五万元罚款。
区、县民政管理部门适用本条前款规定，对违反本办法处一万元以上罚款的，应当报经市民政管理部门批准。
第二十九条 （其他部门的处理）
凡涉及违反公安、工商、规划、土地等方面的法律、法规和规章规定的，由有关主管部门依法处理。
第三十条 （处罚决定书和罚没款单据）
市民政管理部门或者区、县民政管理部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书。收缴罚没款，应当出具市财政局统一印制的罚没款收据。罚没款收入上缴国库。
第三十一条 （滞纳金）
经营性公墓、公墓业务代办处的经营者不按规定期限缴纳公墓管理费的，每逾期一天征收千分之五滞纳金。
第三十二条 （妨碍职务处理）
拒绝、阻碍民政管理人员依法执行职务，未使用暴力、威胁方法的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 （复议和诉讼）
当事人对民政管理部门所作的具体行政行为不服的，可以根据《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼又不履行的，作出行政处罚决定的民政管理部门可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请人民法院强制执行。
第三十四条 （对民政管理人员的要求）
民政管理人员应当严格遵纪守法，秉公执法。对徇私舞弊、索贿受贿、违法执行的，由各主管部门给予其行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十五条 （其他墓地的管理）
回民公墓、华侨公墓、万国公墓、革命烈士墓、知名人士墓、华桥祖墓和具有历史、艺术、科学价值的古墓的管理，按有关规定执行。
第三十六条 （寄存类骨灰葬）
壁葬、塔葬以及长期骨灰寄存室的管理，参照本办法执行。
第三十七条 （对浦东新区的特别规定）
浦东新区范围内的公墓管理，由浦东新区民政管理部门按照本办法规定的区、县民政管理部门的权限负责管理。
第三十八条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市民政管理部门负责解释。
第三十九条 （施行日期）
本办法自一九九五年一月一日施行。
1994年11月6日
