该借据能否认定/肖武启

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江苏省人民政府


江苏省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知
江苏省人民政府




各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：
省物价局、省建委制订的《江苏省商品房价格管理规定》，已经省政府同意，现印发给你们。请结合实际，认真贯彻执行。


省物价局、省建委


第一条 为适应社会主义市场经济体制要求，进一步加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，结合本省实际，特制定本规定。
第二条 凡在本省行政辖区内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本规定。
第三条 本规定所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发经营单位建设的商品房。它包括：
一、享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房（包括安居工程房、解危解困房、军转干部房、教师住房、合作建房等，下同）；
二、普通住宅商品房；
三、高档住宅商品房和非住宅商品房。
第四条 省对商品房价格实行统一领导，分级管理。省级价格主管部门是全省商品房价格的主管部门。省级价格主管部门会同有关部门根据国家法律、法规和政策，制定全省商品房价格的有关政策、定价原则和管理规定，指导、协调和监督检查全省商品房价格管理工作，负责审核省直
及中央部属驻宁房地产开发单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。
市、县价格部门是本行政区域内商品房价格的主管部门，会同有关部门根据国家和省的政策制定本行政区域内商品房价格管理实施办法，审核本行政区域内的市、县房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格，并报省备案。
第五条 商品房价格管理的原则是直接管理和间接管理相结合。为保护正当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。
列入国家经济适用房（安居工程）建设计划、享受优惠政策的经济适用房，以及通过集资等方式开发建设的经济适用房，其价格实行政府指导价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
制定经济适用房和普通住宅商品房价格时，应当严格按照《中华人民共和国价格法》关于政府指导价和政府定价的规定办理。
第六条 经济适用房和普通住宅商品房，房地产开发经营单位按价格部门核定的价格或在规定的基准价格3％浮动幅度内执行预、销售价格。
第七条 高档住宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价，房地产开发经营单位在商品房预、销售后报价格部门备案。
第八条 经济适用房和普通住宅商品房预、销售价格未经价格部门审核，建设或房产部门不予核发《预（销）售许可证》。
第九条 房地产开发经营单位可按价格部门审核的经济适用房和普通住宅商品房预售价格向购房者收取购房预付款，购房人所支付的预付款按银行同期存款利息抵算购房款。
第十条 经济适用房和普通住宅商品房竣工并经验收合格交付使用时，房地产开发经营单位与购房人应按实际面积和价格部门审核的销售价格及时进行结算，多退少补。
第十一条 经济适用房和普通住宅商品房交付期超过预售时合同中约定的期限时，购房人有权提出退房要求，房地产开发经营单位必须按预算款加银行同等存款利息退还购房人。
第十二条 商品房价格必须实行明码标价制度。商品房标价表（签）内容包括：（1）商品房使用面积单价和建筑面积单价；（2）整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；（3）座落位置，房型简图；（4）楼层、朝向价格增减系数；（5）商品房价格外代收代付的具体
收费项目和收费标准等，标价表（签）由价格部门统一监制。
第十三条 商品房价格制定的原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。
第十四条 价格的构成
一、成本构成
（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费；指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
（二）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土地（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法由各市价格、建设部门按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。
（四）附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
（五）公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
（六）管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本款前五项之和为基数的1－3％计算，具体标准由各市制定。
（七）销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本款前五项之和为基数的1－2％计算，具体标准由各市制定。
（八）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前五项之和的30％，计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
（九）公共设施专项维修资金；公共设施专项维修资金使用管理办法另行制定。
本款1－9项所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
二、利润
指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本条第一款成本构成中的1－5项之和。
（一）经济适用房的利润率最高不得超过3％；
（二）普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8％；
（三）高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。
三、税金
按国家税法规定执行。
四、住宅差价
（一）楼层、朝向差价；由市、县价格主管部门根据各地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零。
（二）质量差价：由市、县价格主管部门根据县以上建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价的1－1．5％的幅度内确定。
五、不得计入住宅商品房价格的费用
（一）开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，均执行“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金。
（二）按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项目，由省级人民政府另行公布。
第十五条 商品房价格的计算
商品房价格＝成本＋利润＋税金±层次差价±朝向差价±质量差价
本条所称成本＝土地征用（出让）及拆迁费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋附属公共设施费＋公共基础设施费＋管理费用＋财务费用＋销售费用＋公共设施专项维修资金
第十六条 本规定制定的有关费率需要变动时，统一由省价格部门调整。
第十七条 商品房价格管理中的违法行为，按《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规、规章的规定处罚。
第十八条 涉外商品房价格除国家法律、法规别有规定外，均按本规定执行。
第十九条 各地可根据本规定制定实施细则，报省备案。
第二十条 本规定由省价格部门负责解释。
第二十一条 本规定自发布之日起执行。本规定发布之前各地已颁布的有关规定，凡与本规定相抵触的，一律以本规定为准。



1998年9月29日
中国保险监督管理委员会


关于进一步加强大型商业保险及各类投标业务管理的通知

保监发〔2007〕43号


各保监局，各财产保险公司、再保险公司，中国保险行业协会：

　　为进一步加大对大型商业保险及各类投标业务的管理力度，有效防范风险，实现大型商业保险及各类投标业务健康有序发展，现就有关事项通知如下：

　　一、建立投标业务事前报告与事后核查制度

　　建立投标业务（含议标、询价，以下简称投标业务）事前报告与事后核查制度，做到早预防、早发现、早介入、早查处。本通知要求事前报告与事后核查的投标业务标准与范围是指：单笔大型商业保险（财产损失保险、责任保险），保险金额超过5亿元人民币或保费超过50万元人民币的；机动车辆保险，机动车辆在100辆以上或保费超过40万元人民币的。

　　（一）事前报告制度

　　1、各财产保险总公司（含外资保险公司）参与的投标业务项目，应在保险协议签署前或投标前5日（工作日，下同）内向保监会书面报告投标业务项目名称。

　　2、各财产保险省级分公司及所属分支机构参与的投标业务项目，由省级分公司在保险协议签署前或投标前5日内向当地保监局书面报告投标业务项目名称。

　　（二）事后核查制度

　　凡是各财产保险公司总公司（含外资保险公司）作为投标主体中标的业务以及签署的“总对总”保险协议，均由总公司于季后15日内将上一季度已承保的投标业务的情况、承保清单（见附件1、2）、签署的“总对总”保险协议复印件及相关的再保险安排情况（车险除外，下同）等有关资料，书面报告保监会，保监会视情况进行核查。

　　凡是各财产保险公司分支机构作为投标主体中标的投标业务，由各财产保险省级分公司负责在投标结束的3日内将分公司及所属分支机构参与的投标业务项目的招标书、投标书副本、再保险安排情况、总公司批复意见等相关资料，密封好后报当地保监局。同时，各财产保险公司省级分公司应于季后15日内将上一季度已承保的投标业务的情况，承保清单（见附件1、2）等有关资料统一向当地保监局书面报告。

　　各地保监局可以根据当地实际情况，针对投标业务制定事前报告与事后核查的具体管理办法。

　　二、加强内控管理，切实提高执行力

　　各财产保险公司要进一步加强大型商业保险及各类投标业务的管理，健全完善各项管理制度，加强监督检查。一是健全大型商业保险及各类投标业务承保与核保管理办法，严格承保与核保权限管理，将大型商业保险及各类投标业务的核保权限集中上收到省级分公司或总公司，并将有关办法上报保监会。二是规范再保险管理，根据各公司实际承保能力及时、足额办理再保险；严禁在未落实再保险的情况下，擅自对外承诺、签发保险单；自主安排再保险，严禁代出单（fronting）行为；严禁通过贴费（贴费率、贴条款、贴免赔额等）进行再保险。三是加强内控管理和稽核监督，各总公司要加强对所属分支机构开展大型商业保险及各类投标业务情况的监督，强化稽核检查。对违规分支机构、高管人员及相关责任人进行严肃处理。构成犯罪的，要及时移交司法部门处理。要做到防范在先，管控严密，执行有力，令行禁止。

　　各再保险公司要发挥再保险的价格杠杆作用，正确引导、调节大型商业保险市场，遏制非理性价格竞争。

　　三、加强行业自律，维护行业整体利益

　　各保监局要积极指导和推动各地保险行业协会加强行业自律，加强与政府及社会有关方面的沟通、协调，加强保险法律法规、监管政策及保险知识的宣传，努力营造良好的市场环境。

　　中国保险行业协会应抓紧制定其它大型商业项目纯风险损失率表并尽快发布实施；对目前已发布实施的纯风险损失率表的执行情况，要组织人员进行跟踪调查分析，不断修改完善，使其更加科学，更加符合实际。

　　四、加强沟通协调，实现各主体多赢

　　大型商业保险及各类投标业务涉及的主体多、风险多样、技术复杂、影响面大。各财产保险公司应与各有关方加强沟通与协调，实现各主体多赢的良好局面。一是要主动加强与业主、投保人、被保险人以及保险中介机构之间的沟通协调，加强保险法规、监管政策及风险防范的宣传，要积极引导客户，以优质的服务、良好的信誉、精湛的技术赢得客户的理解、信赖与支持。二是在参与大型商业保险及各类投标业务过程中，为客户设计的承保方案既要符合保险原理、保险法规与保险监管政策要求，又能满足客户风险保障需求，做到风险与承保条件的科学、合理匹配。严禁以恶意降价为手段，不顾风险参与大型商业保险及各类投标业务，扰乱市场秩序。

　　五、加大对大型商业保险及各类投标业务违规行为的查处力度

　　各保监局应突出重点，加大对大型商业保险及各类投标业务违规行为的查处力度，对以下违法违规行为或信访投诉多的公司和地区作为监管重点查实、查透，依法严肃处理。一是不严格执行经保监会审批或备案的保险条款和保险费率，擅自变更保险条款、任意扩展保险责任、任意调整保险费率，免费赠送附加险或其它险种，使用未经保监会备案的保险条款和保险费率。二是任意拆分危险单位。三是违规共保、贴费分保。四是经营数据不真实，坐扣保费、阴阳单证、账外账、虚挂应收、违规批单退费、违规支付手续费、虚假赔案等。五是在正式投标协议之外，以补充协议、约定、备忘录等方式，承诺向投保人、被保险人及招标方变相支付费用或给予其他利益。六是未按本通知要求在规定的时间内报送相关资料的，或报送资料不全的，或有故意隐瞒不报的。

　　对于检查中发现的重点违规问题，各保监局要依法从严、从重、从快处理，并及时将有关情况报保监会。对于违规机构及对违规行为负有直接责任的机构高管和其他直接责任人员，要依法给予行政处罚。

　　本通知自下发之日起执行。各有关单位在执行过程中遇到的问题，请及时向我会报告。

　　

　　附件：1、大型商业保险投标业务承保清单

2、机动车辆保险投标业务承保清单　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年六月五日

大型商业保险投标业务承保清单
（季报）
填报公司（签章）： 年 月 日 单位：万元
序号 被保险人 保单号码 标的名称 险种 保险金额/责任限额 保费收入 批退保费 保险期限 承保分支机构 共保比例 再保后自留保费 佣金、手续费支付比例（％） 备注

总计
分管副总经理： 复核： 制表：


机动车辆保险投标业务承保清单
（季报）
填报公司（签章）： 年 月 日 单位：万元
序号 被保险人 中标总台数 承保总台数 总保费收入 批退保费总金额 承保分支机构 手续费支付比例（％） 备注



总计
分管副总经理： 复核： 制表：